Cụ thể, Luật Kinh doanh BĐS 2014 có quy định về bảo lãnh trong cho thuê mua, bán nhà ở hình thành trong tương lai chính thức có hiệu lực từ ngày 1/7, nghĩa là đã được hơn 1 tháng. Tuy nhiên, nhiều chủ dự án BĐS đến nay vẫn còn lúng túng trong việc triển khai.

Bên cạnh đó, Thông tư 07/2015/TT-NHNN cũng đã quy định về bảo lãnh ngân hàng vừa được Ngân hàng Nhà nước ban hành và sẽ có hiệu lực từ ngày 9/8 tới đât. Tuy nhiên, Thông tư này có vẻ chưa “thỏa mãn” khi không ít doanh nghiệp BĐS đánh giá, một số nội dung của Thông tư chưa giải quyết được các vướng mắc trong thực tế.

Phó Giám đốc Công ty CP BĐS Hà Nội Nguyễn Ngọc cho biết, quan trọng nhất đối với các chủ đầu tư là mức phí bảo lãnh như thế nào là thích hợp để giá thành bán nhà ở không bị đội lên? Hai là tài sản bảo đảm liên quan tới việc họ có ký kết được hợp đồng bảo lãnh hay không bởi vì không phải chủ đầu tư nào cũng đủ uy tín đủ mạnh để có thể ký kết với ngân hàng các hợp đồng bảo lãnh mà không cần có tài sản đảm bảo.

Tuy nhiên, về mức phí bảo lãnh, không có quy định nào. Theo chia sẻ của ông Ngọc, trong các đối tác, doanh nghiệp BĐS làm ăn với đơn vị của ông, vẫn chưa có doanh nghiệp nào ký kết được hợp đồng bảo lãnh vì còn lúng túng cả về mức phí bảo lãnh và quy trình ký kết bảo lãnh với ngân hàng.

Ông Ngọc cho hay, chủ đầu tư không biết phải trả mức phí cho ngân hàng như thế nào là phù hợp. Bởi vì, nếu ký hợp đồng với mức phí cao để dễ dàng giao kết với ngân hàng thì giá thành hàng hóa bị đội lên, còn nếu ký kết với mức phí thấp thì lại khó khăn khi thuyết phục ngân hàng ký doanh nghiệp hợp đồng bảo lãnh.

Các chủ đầu tư không biết trả ngân hàng mức phí bao nhiêu để có thể dễ dàng ký kết hợp đồng bảo lãnh bởi không có mức sàn và mức trần đối với phí bảo lãnh BĐS

Về quy trình ký kết hợp đồng bảo lãnh với ngân hàng, theo ông Ngọc, đó là việc ngân thàng tiến hành thường xuyên, dễ dàng nhưng để ký kết bảo lãnh đối với dự án nhà ở thì nhà băng phải có một quá trình thực hiện thẩm định dự án nhà ở. Việc làm này để biết dự án có đủ điều kiện được bán nhà và như được ký kết hợp đồng bảo lãnh bởi chỉ các dự án được phép bán nhà thì mới được ký kết hợp đồng bảo lãnh.

Nhưng để thẩm định một dự án nhà ở có đủ điều kiện bán nhà đối với ngân hàng thì đây là thao tác khó khăn hơn so với thẩm định những hợp đồng tài chính khác. Còn với khách hàng, ông Ngọc cho rằng, quy định hiện nay chưa bảo vệ được đúng và đầy đủ nghĩa vụ của họ.

Ông Ngọc phân tích, giả thiết khách hàng vi phạm tiến độ thanh toán thì bên bảo lãnh có được quyền lấy cớ khách hàng chậm thanh toán, vi phạm hợp đồng mua nhà để từ chối bảo lãnh hay không? Bên cạnh đó, trong quy định của Thông tư 07 đã quy định, khi chứng minh được chủ đầu tư có chứng từ giả mạo, bên bảo lãnh có quyền từ chối bảo lãnh. Hợp đồng bảo lãnh là do ngân hàng ký với chủ đầu tư ký, khách hàng không được tham gia hợp đồng bảo lãnh đó. Vì thế, về nguyên tắc, họ không có nghĩa vụ phải nắm được hồ sơ của ngân hàng ký với chủ đầu tư ký về bảo lãnh có bị giả mạo hay không. Nhưng chỉ cần có thông tin chủ đầu tư giả mạo là tất cả quyền bảo lãnh có thể bị ngân hàng từ chối.

Cũng băn khoăn về mức phí bảo lãnh, theo đại diện của Công ty CP Đầu tư Dầu khí Toàn Cầu, doanh nghiệp đã làm việc với ít nhất 5 ngân hàng về vấn đề bảo lãnh dự án nhưng đều chưa hoàn thiện được do không có quy định rõ ràng, cụ thể về mức phí bảo lãnh là bao nhiêu. Vì vậy, các ngân hàng đều trả lời công ty là phải chờ để xin ý kiến từ Ngân hàng Nhà nước đối với mức phí bảo lãnh.

Trả lời những thắc mắc trên của chủ đầu tư, tại một buổi hội thảo về quy định bảo lãnh trong cho thuê mua, bán nhà ở hình thành trong tương lai do Hiệp hội BĐS Việt Nam tổ chức gần đây, Trưởng phòng Tín dụng (Vụ Tín dụng, Ngân hàng Nhà nước) Bùi Thị Kim Ngân cho hay, sẽ không có mức sàn và mức trần đối với phí bảo lãnh mà do các ngân hàng tự thương lượng và quyết định dựa trên đánh giá uy tín của chủ đầu tư và đưa ra mức phí phù hợp.

Theo bà Ngân, sau khi Thông tư 07 được ban hành, bản thân những ngân hàng thương mại có đủ điều kiện đã ban hành các quy trình nội bộ, trong đó có đầy đủ những quy trình của một bảo lãnh hoàn thiện. Hiện nay, Ngân hàng Nhà nước đang tiến hành rà soát, sớm công bố danh sách những ngân hàng thương mại có đủ năng lực triển khai bảo lãnh trong kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục quản lý Nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho hay, khi xây dựng Luật, yêu cầu trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư và khách hàng phải có cam kết ngân hàng sẽ bảo lãnh những nội dung chủ đầu tư không thực hiện. Điều đó cũng đồng nghĩa với việc Ngân hàng sẽ hoàn trả lại số tiền ứng trước cũng như những khoản tiền khác theo hợp đồng cho người mua nhà đúng như hợp đồng đã ký kết.

Theo ông Hà, Luật chỉ đề ra những vấn đề khung pháp lý và Thông tư làm rõ hơn, còn về quy trình bảo lãnh tùy theo các ngân hàng thương mại. Cục trưởng nhận định, các ngân hàng đã có nhiều kinh nghiệm trong vấn đề bảo lãnh, trước đây cũng đã thực hiện bảo lãnh BĐS nên sẽ không có khó khăn trong thủ tục, quy trình.