Thị trường địa ốc hiện đang từng bước phục hồi sau giai đoạn dài suy thoái, Chính phủ và các Ngân hàng cũng đã nhiều lần vào cuộc và vẫn đang tiếp tục thực hiện các giải pháp kích thích thị trường phát triển bằng các văn bản luật, quy định mới…

Luật Nhà ở mới cho phép người nước ngoài ở Việt Nam và người Việt Nam ở nước ngoài được phép sở hữu bất động sản (BĐS) tại Việt Nam. Quy định mới giúp cho phân khúc BĐS cao cấp phát triển mạnh hơn trong thời gian gần đây. Hàng loạt dự án bung ra thị trường với nhiều ưu đãi hấp dẫn. Tuy vậy, nhiều chuyên gia cho rằng, nhu cầu nhà đối với phân khúc này sẽ không kéo dài mà chỉ có hạn, khi các nhà đầu tư và các cá nhân có nhu cầu đã giao dịch xong. Dự báo, phân khúc nhà ở giá trung bình mới có nhiều tiềm năng phát triển lâu dài vì nguồn cầu vô cùng lớn.

Nhu cầu nhà ở giá trung bình tại các đô thị ngày càng lớn

Mới đây, báo cáo thị trường BĐS của Chứng khoán Bản Việt (VCSC) cũng chỉ ra rằng, trong vòng 10 năm tới, nhu cầu nhà ở có mức giá phải chăng vẫn tiếp tục tăng cao do nhiều nguyên nhân, chẳng hạn như quy mô gia đình tại Việt Nam đã thu nhỏ lại, đặc biệt là làn sóng người nhập cư vào các đô thị lớn ngày một tăng, thêm vào đó, không ít gia đình có nhu cầu chuyển từ nhà ở mức thấp lên mức trung bình…Do vậy, VCSC nhận định, phân khúc nhà ở có mức giá trung bình sẽ có tiềm năng rất lớn trong vòng 10 năm tới.

Giảm quy mô gia đình

Quy mô các gia đình ở Việt Nam ghi nhận xu hướng giảm. Hiện tại, các cặp gia đình trẻ thường tách khỏi gia đình lớn của bố mẹ. Do đó, quy mô gia đình sẽ nhỏ hơn, và đương nhiên nhu cầu nhà ở cũng sẽ lớn hơn. VSCS ước tính rằng, Việt Nam hiện có khoảng 8 triệu hộ gia đình đang sinh sống tại các khu vực đô thị, đến năm 2025 con số này sẽ là 10 triệu hộ. Do vậy, nhu cầu nhà ở đối với các hộ gia đình nhỏ này đang rất lớn. Đáng chú ý, hầu hết các hộ gia đình trẻ tách ra từ gia đình bố mẹ đều chỉ có nhu cầu căn hộ có giá và diện tích tầm trung hoặc thấp và phù hợp với điều kiện kinh tế gia đình.

Biểu đồ so sánh quy mô hộ gia đình Việt Nam và Trung Quốc

Ngoài ra, một lượng lớn các hộ gia đình hiện đang sinh sống trong những căn hộ giá thấp hoặc nhà ở dưới chuẩn tương lai sẽ chuyển lên ở nhà có mức giá trung bình. Như vậy, nhu cầu nhà ở phân khúc giá trung bình trong tương lai gần là rất lớn.

Làn sóng dân ngoại tỉnh nhập cư vào các đô thị lớn

Nếu tính thêm nguồn cầu nhà ở từ sô sdân nhập cư ở các vùng nông thôn ra đô thị lớn, VSCS cho rằng, trong vòng 10 năm tới nhu cầu nhà ở mới sẽ có thể lên tới khoảng 5,1 triệu căn, trong đó quá nửa thuộc về nhu cầu nhà ở phân khúc bình dân.

Thế nhưng, thực tế hiện nay cho thấy, các doanh nghiệp địa ốc chưa mặn mà với phân khúc nhà ở có nguồn cầu “khủng” này chỉ vì lợi nhuận chưa đủ hấp dẫn. Song, doanh nghiệp nào có tầm nhìn chiến lược để đầu tư vào phân khúc nhà này sẽ có tiềm năng lớn. Ví dụ, nếu tính bình quân một căn hộ có giá bán 900 triệu, thì tổng doanh thu tiềm năng cho nhu cầu nhà ở mới sẽ lên đến con số trên 210 tỷ USD.

Biểu đồ cơ cấu chi phí thông thường của một dự án phân khúc nhà ở bình dân

Do vậy, nếu tính trên cơ cấu xây dựng một căn hộ thuộc mức trung cấp, nếu doanh nghiệp biết điều chỉnh đúng mức thì chắc chắn vẫn có lãi. Với số lượng lớn căn hộ phục vụ nhu cầu thị trường thì doanh nghiệp vẫn có thể thu về lợi nhuận không hề nhỏ. Hơn nữa, hiện tại, qua thời gian dài suy thoái của thị trường BĐS, phần lớn các doanh nghiệp yếu kém đã bị đào thải, những doanh nghiệp có năng lực tốt bám trụ được và đang tìm kiếm cơ hội tiếp tục phát trển. Đương nhiên, doanh nghiệp có quỹ đất càng lớn thì càng có nhiều cơ hội sinh lời hơn.

Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường hiện nay, những doanh nghiệp “mạnh” về tài chính hoàn toàn có thể có được nhiều quỹ đất sạch để xây dựng dự án nhanh và hiệu quả nhất bằng cách thực hiện các thương vụ M&A đình đám. Và rõ ràng, đầu tư vào nhu cầu BĐS tiềm năng hiện đang là hướng đi mới cho các doanh nghiệp địa ốc.