Khi trao đổi với phóng viên, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn (Công ty CBRE Việt Nam) Nguyễn Hoài An nhận định, cơ hội sinh lợi nhuận cao của một thị trường còn non trẻ chính một trong những điểm khác biệt quan trọng tạo ra sự hấp dẫn của BĐS Việt Nam so với những thị trường phát triển trong khu vực.

Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn (Công ty CBRE Việt Nam) Nguyễn Hoài An

– Sự trở lại của phân khúc cao cấp là điểm nổi bật trong báo cáo thị trường quý II của CBRE. Nguyên nhân là do lợi nhuận phân khúc này lớn nên thu hút nhà đầu tư trở lại và các chủ đầu tư được cung cấp thêm nhiều nguồn lực với kinh phí rẻ để thực hiện dự án. Nhưng việc đó đã từng gây nhiều hệ lụy về việc BĐS không phục vụ cho những nhu cầu thực của số đông và tạo ra tình trạng bong bóng. Theo quan điểm bà, diễn biến thị trường hiện tại đã cần đặt ra mối lo đối với nguy cơ này chưa?

Khi thị trường BĐS Việt Nam mới manh nha phát triển cách đây khoảng 15 năm, đúng là các chủ đầu tư hầu hết chỉ tập trung vào phát triển phân khúc cao cấp để thu lợi nhuận nhanh. Vì thời điểm đó, khách hàng không có nhiều lựa chọn. Hơn nữa, việc tiếp cận tài chính cũng tương đối dễ dàng nên nhóm nhà đầu cơ đã áp đảo thị trường và tạo nên hiện tượng thị trường phát triển nóng và sốt ảo.

Nhưng ở thời điểm hiện tại, thị trường BĐS đã khác nhiều. Theo đó, thị trường đã hình thành những phân khúc rõ nét, từ hạng sang, cao cấp tới bình dân tạo nhiều lựa chọn cho những khách hàng có nhu cầu mua ở thực.

Bên cạnh đó, những dự án cao cấp chủ yếu được phát triển bởi những chủ đầu tư tiềm lực tài chính vững vàng, danh tiếng và dự án có vị trí tốt. Trong khi, người mua nhà hiện tại đã thận trọng hơn rất nhiều, họ không dễ dàng bị dẫn dắt bởi những cam kết suông từ lực lượng môi giới hay chủ đầu tư thiếu năng lực hay lực lượng môi giới. Thêm nữa, người mua nhà tại phân khúc này có yêu cầu rất cao về thiết kế sản phẩm, chất lượng, mà không phải là chủ đầu tư nào cũng có thể đáp ứng được. Các yếu tố này sẽ không dẫn tới việc đầu tư một cách ồ ạt.

Với các lý do trên, những nhà đầu cơ sẽ có rất ít cơ hội để đẩy giá bán. Vì thế, theo quan điểm của doanh nghiệp, khó xảy ra hiện tượng bong bóng trong ngắn hạn.

– CBRE nhận định rằng, thị trường BĐS Tp.HCM và Hà Nội hiện hấp dẫn hơn Singapore, Bangkok. Về những điểm hấp dẫn này, bà có thể nói cụ thể hơn?

Với các chủ đầu tư, thị trường BĐS Việt Nam còn mới phát triển, những loại hình BĐS chưa quá đa dạng nên còn rất nhiều cơ hội để có thể phát triển và bắt kịp với khu vực.

Thêm nữa, Việt Nam là nước đang phát triển nhanh với quy mô dân số lớn (90 triệu dân), tốc độ đô thị hóa nhanh, cơ cấu dân số trẻ và lượng vốn FDI đổ vào đây cũng ngày càng mạnh nên nguồn cầu lớn, điều này tạo cơ hội cho các chủ đầu tư phát triển dự án.

Với những nhà đầu tư cá nhân, lợi tức cho thuê là một trong các chỉ số để đánh giá sức thu hút đầu tư của thị trường BĐS. Trong khi con số này ở Bangkok, Singapore là từ 2-3% thì ở Việt Nam là từ 7-9%.

Bên cạnh đó, Singapore, Bangkok là các thị trường phát triển, giá BĐS đã quá cao, thời gian để thu lời dài hơn và tỷ suất sinh lời cũng không cao. Đơn cử như 1 căn hộ tại Singapore có giá trung bình khoảng 1 triệu USD (tương đương với 17 tỷ đồng). Để thu được lợi nhuận, nhà đầu tư phải đợi từ 5-10 năm, trong thời gian ngắn thì hầu như không có cơ hội phát sinh lợi nhuận. Còn tại Việt Nam, cơ hội sinh lợi nhuận là lớn hơn vì thị trường vẫn đang phát triển.

Theo Công ty CBRE Việt Nam, BĐS Việt Nam hấp dẫn hơn Bangkok, Singapore

– Khi Việt kiều và người nước ngoài quyết định mua nhà ở tại Việt Nam hiện nay thì họ cần được tư vấn những vấn đề gì, theo bà?

Luật Kinh doanh BĐS 2014 và Luật Nhà ở 2014 đã có hiệu lực, trong đó mở rộng hơn cho Việt kiều, người nước ngoài sở hữu và kinh doanh BĐS ở Việt Nam nên những đối tượng này sẽ cần tư vấn về hồ sơ pháp lý, các điều kiện ràng buộc liên quan tới việc mua nhà ở tại Việt Nam. Bên cạnh đó, họ cũng cần tư vấn về những quyền lợi khác như số lượng và thời hạn sở hữu, có được phép bán lại, cho thuê, thừa kế, chuyển nhượng hay không? Giới hạn về việc rút tiền khỏi Việt Nam, những nghĩa vụ phải thực hiện như nộp thuế…

Bên cạnh những yếu tố pháp lý, chất lượng dự án, danh tiếng của chủ đầu tư, địa điểm, giá cả luôn là các yếu tố quan tâm hàng đầu đối với Việt kiều, người nước ngoài khi mua BĐS. Nếu mua nhà với mục đích ở, họ sẽ quan tâm tới cơ sở, tiện ích, môi trường sống, an ninh. Nếu mua nhà với mục đích đầu tư, ngoài các yếu tố trên, họ sẽ quan tâm tới khả năng sinh lợi nhuận của dự án.

Ngoài ra, người nước ngoài cũng đặc biệt cần tư vấn về các chi phí như phí quản lý, phí môi giới, liên hệ với đại lý các bán hàng…

– Theo đánh giá của CBRE, thị trường bán lẻ Việt Nam đang rất thu hút bởi niềm tin tiêu dùng ngày càng tăng, những nhà bán lẻ ngoại ồ ạt vào. Nhưng dường như điều này mới chỉ ở thì tương lai, còn trên thực tế, rất nhiều mặt bằng bán lẻ lớn tại Hà Nội hiện nay đang rất ế khách. Thưa bà, nguyên nhân do đâu? Khi phân khúc này phát triển, những nhà bán lẻ nội đại sẽ phải làm gì trong cuộc chạy đua không cân sức với những nhà đầu tư ngoại?

Trên thực tế, thị trường Việt Nam vẫn có các trung tâm thương mại lớn hoạt động thành công như Co.opmart, Big C, Vincom Bà Triệu… Một số trung tâm thương mại như Times City, Vincom Megamall Royal City cũng đã có những cải thiện đáng kể trong quý vừa qua về tỷ lệ trống. Nhưng vẫn còn một số dự án hoạt động chưa hiệu quả như Trung tâm thương mại Tràng Tiền, Hàng Da, Cửa Nam… Mỗi dự án có một nguyên nhân riêng nhưng đều có những đặc điểm chung là mặt hàng kinh doanh và chiến lược cơ cấu khách thuê.

Theo đó, những dự án này đều không có khách thuê chủ chốt nhằm tạo ra lưu lượng khách hàng tới thăm lớn. Hơn nữa, những dự án này có tỷ lệ vui chơi giải trí và ẩm thực rất thấp. Điểm đặc biệt mà một trung tâm thương mại cần mang tới cho khách hàng là họ có thể làm nhiều việc ở cùng một nơi, từ vui chơi giải trí, mua sắm, gặp gỡ bạn bè tại các quán cafe, nhà hàng thì nhiều dự án vẫn chưa thể làm được việc này.

Bên cạnh đó, một yếu tố nữa là sự tiện lợi giành cho các khách hàng. Những trung tâm thương mại được nâng cấp từ chợ truyền thống hoạt động chưa hiệu quả là do phần chợ truyền thống đều nằm dưới tầng hầng, trong khi chỗ đỗ xe không thuận tiện, khiến người mua hàng ngại di chuyển và chọn giải pháp là các chợ truyền thống, chợ tạm ngoài trời.

Đối với trung tâm thương mại cao cấp với mục đích phục vụ đặc biệt cho những khách hàng thu nhập cao nên rất am hiểu và kỹ tính. Những trung tâm thương mại này cần phải nắm rõ tâm lý và hành vi khách hàng hơn nữa. Thường xuyên tổ chức các sự kiện giảm giá, ưu đãi cũng là một yếu tố nữa để kích cầu ở phân khúc này.

Sắp tới được dự báo là sẽ có sự mở rộng của những nhà bán lẻ nước ngoài. Những nhà bán lẻ nội địa cần phải cải thiện hơn nữa để có thể đối mặt với sự cạnh tranh này. Họ cần phải tận dụng lợi thế là phục vụ cho thị trường nội địa nên cần phải đẩy mạnh hơn nữa việc nắm bắt hành vi, tâm lý khách hàng và mối liên hệ với đơn vị cho thuê mặt bằng, nhà cung ứng, tìm kiếm các địa điểm kinh doanh hợp lý… Việc bắt tay với những đơn vị ngoại cũng là cần thiết để có thể học hỏi, cùng phát huy các thế mạnh riêng.

– Lĩnh vực BĐS liệu có cơ hội đón nguồn vốn lớn hơn khi TPP được ký kết và nhưng Nghị định hướng dẫn các sắc luật mới có hiệu lực hay không, thưa bà?

Những yếu tố vĩ mô hiện đang góp phần thúc đẩy sự phục hồi của ngành BĐS, trong đó phải kể tới động thái hạ lãi suất của các ngân hàng vừa qua. Luật Kinh doanh BĐS 2014 và Luật Nhà ở 2014 dù chưa có tác động tức thì trong thời gian ngắn nhưng có thể giúp tăng niềm tin đối với thị trường.

Việc TPP được ký kết sẽ có tác động tích cực tới nền kinh tế nói chung. Trong thời điểm này, Việt Nam đã ghi nhận lượng đầu tư tăng trong ngành sản xuất, nhất là ngành may mặc để đón đầu. Nhưng TPP không liên quan trực tiếp tới BĐS nên tác động sẽ cần phải thông qua những khâu trung gian, đơn cử như ngành sản xuất tăng giúp cho nhu cầu nhà ở tại những khu công nghiệp tăng lên.