Hợp đồng mua bán căn hộ hoặc nhà ở dự án thường là hợp đồng theo mẫu do chủ đầu tư soạn sẵn; người mua ít khi được sửa câu chữ. Khi chủ đầu tư chuyển sang cho ký điện tử, nguyên tắc vẫn như hợp đồng giấy: bạn có quyền được đọc toàn bộ nội dung trước khi giao kết, và theo Bộ luật Dân sự 2015, điều khoản mẫu không rõ ràng được giải thích theo hướng có lợi cho bên không soạn hợp đồng.
Điểm khác của môi trường số là tốc độ. Một luồng ký trên máy tính bảng tại nhà mẫu, vài lần chạm là xong, rất dễ khiến người mua bỏ qua phần đọc. Bài này nêu những gì nên đọc, cách đề nghị giải thích, và cách phân biệt bản xem trước với bản thật sự được ký. Bài không bàn về chọn dự án hay đánh giá chủ đầu tư.
Hợp đồng theo mẫu là gì, và quyền của bên không soạn
Hợp đồng theo mẫu là hợp đồng gồm những điều khoản do một bên đưa ra để bên kia trả lời trong thời gian hợp lý: chấp nhận toàn bộ hoặc không. Trong giao dịch với chủ đầu tư, đó gần như là mặc định. Lý do dễ hiểu: một dự án có hàng trăm căn, chủ đầu tư không thể đàm phán riêng từng hợp đồng.
Vì bên soạn có lợi thế, pháp luật đặt ra vài cơ chế cân bằng ở mức nguyên lý: bên đưa ra hợp đồng mẫu phải thông báo đầy đủ nội dung cho bên kia biết trước; điều khoản không rõ ràng được hiểu theo hướng có lợi cho bên kia; điều khoản miễn trách nhiệm cho bên soạn hoặc loại bỏ quyền lợi chính đáng của bên kia có thể không có hiệu lực, trừ khi có thoả thuận khác hợp pháp. Pháp luật bảo vệ người tiêu dùng và luật kinh doanh bất động sản cũng có quy định riêng về hợp đồng mẫu và nội dung bắt buộc của hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai.
Bạn không cần thuộc từng điều luật, nhưng cần biết rằng mình có quyền nhận bản đầy đủ để đọc trước, có quyền hỏi, và lời giải thích bằng văn bản của chủ đầu tư có giá trị khi có cách hiểu khác nhau. Chi tiết hiện hành, bạn nên kiểm văn bản hoặc hỏi người có chuyên môn pháp lý.
Những phần nên đọc kỹ nhất trong hợp đồng mẫu
Hợp đồng mua bán căn hộ thường dài hàng chục trang. Nếu thời gian có hạn, ưu tiên những phần sau:
- Mô tả căn hộ: diện tích tính theo cách nào (thông thuỷ hay tim tường), cách xử lý khi diện tích thực tế chênh với hợp đồng.
- Giá và những gì đã gồm trong giá: thuế, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, các khoản phí khác được tính riêng.
- Tiến độ thanh toán và điều kiện từng đợt: mỗi đợt gắn với mốc tiến độ xây dựng nào, ai xác nhận mốc đó.
- Thời hạn bàn giao và hệ quả khi chậm: chậm bao lâu thì bên nào được làm gì, lãi chậm trả áp dụng hai chiều hay một chiều.
- Phần sở hữu chung và riêng: chỗ đỗ xe, tầng hầm, mái, các tiện ích thuộc ai.
- Cấp giấy chứng nhận: ai làm thủ tục, trong thời hạn nào, người mua phải chuẩn bị gì.
- Chấm dứt hợp đồng và hoàn tiền: trường hợp nào được chấm dứt, tiền đã trả hoàn lại thế nào.
- Phụ lục và tài liệu dẫn chiếu: bản vẽ mặt bằng, danh mục vật liệu bàn giao, nội quy nhà chung cư.
Đọc cả phụ lục. Nhiều điểm quan trọng như danh mục vật liệu hoặc bản vẽ nằm ở phụ lục chứ không ở thân hợp đồng, và khi ký điện tử, phụ lục đôi khi là tệp riêng phải bấm mở mới thấy.
Bản xem trước và bản ký: đừng để lệch
Yêu cầu bản đầy đủ trước ngày ký. Đề nghị chủ đầu tư hoặc đại lý gửi bản hợp đồng đầy đủ kèm phụ lục dưới dạng tệp để đọc ở nhà, không chỉ đọc lướt trên máy tính bảng tại nhà mẫu. Nếu chỉ được xem trên màn hình, hãy hỏi lý do và ghi nhận câu trả lời.
Đối chiếu bản ký với bản đã đọc. Khi vào luồng ký, kiểm số trang, số phụ lục, và các con số chính: mã căn, diện tích, giá, tiến độ thanh toán. Nếu hệ thống cho tải bản trước khi ký, so sánh với bản đã nhận.
Mỗi phụ lục một lần xác nhận. Một số nền tảng yêu cầu bấm xác nhận đã đọc ở từng phụ lục. Đừng bấm liền tay; đó là bằng chứng bạn đã được thông báo nội dung.
Tải bản cuối ngay sau khi ký. Bản cuối có đủ chữ ký của hai bên, thường do chủ đầu tư ký sau cùng. Đợi đến khi nhận được bản đủ chữ ký, tải về cùng nhật ký hoặc kiểm chữ ký số, rồi mới coi là xong.
Câu hỏi nên gửi bằng văn bản cho chủ đầu tư trước khi ký
Gửi câu hỏi qua kênh chính thức như thư điện tử của phòng kinh doanh, để câu trả lời có dấu thời gian và người trả lời rõ ràng:
| Chủ đề | Câu hỏi gợi ý | Vì sao cần hỏi bằng văn bản |
|---|---|---|
| Diện tích | Diện tích ghi theo cách đo nào, sai số bao nhiêu thì điều chỉnh giá | Tranh chấp diện tích hay gặp khi bàn giao |
| Phí ngoài giá | Ngoài giá trên hợp đồng còn khoản nào người mua phải trả khi nhận nhà | Tránh bất ngờ về chi phí |
| Tiến độ | Ai xác nhận mốc xây dựng để thu đợt tiếp theo, người mua được xem xác nhận đó không | Gắn thanh toán với tiến độ thực |
| Ký điện tử | Hợp đồng ký bằng phương thức nào, chủ đầu tư ký bằng chữ ký số của ai, bản cuối gửi qua đâu | Biết nơi lấy bản có giá trị |
| Thay đổi | Khi cần sửa thông tin người mua hoặc chuyển nhượng hợp đồng thì làm thế nào | Chuẩn bị cho các tình huống sau ký |
Câu trả lời bằng văn bản không sửa được hợp đồng mẫu, nhưng giúp làm rõ cách hiểu và có thể được dùng khi điều khoản có nhiều nghĩa. Lưu nó cùng thư mục hợp đồng.
Ví dụ giả định: một buổi ký tại nhà mẫu
Để thấy các nguyên tắc trên áp dụng ra sao, xét một tình huống giả định ở Đồng Nai: anh Minh đã chọn căn, được hẹn ký hợp đồng mua bán trên máy tính bảng tại nhà mẫu.
- Ba ngày trước buổi hẹn, anh Minh đề nghị qua thư điện tử nhận bản hợp đồng đầy đủ kèm các phụ lục; phòng kinh doanh gửi tệp, anh đọc ở nhà và đánh dấu bốn điểm chưa rõ.
- Anh gửi bốn câu hỏi bằng thư điện tử: cách đo diện tích, các khoản phí khi nhận nhà, người xác nhận mốc tiến độ, cách nhận bản cuối có đủ chữ ký. Phòng kinh doanh trả lời bằng thư.
- Tại nhà mẫu, trước khi bấm ký, anh đối chiếu số trang, mã căn, diện tích, giá và tiến độ thanh toán trên màn hình với bản đã đọc; phụ lục danh mục vật liệu có thêm một dòng so với bản gửi trước, anh hỏi và được giải thích.
- Anh ký bằng xác thực trên điện thoại của chính mình, không dùng máy của nhân viên kinh doanh.
- Hai ngày sau, chủ đầu tư ký số và gửi bản cuối qua thư điện tử; anh mở bằng phần mềm đọc PDF, thấy các chữ ký hợp lệ, rồi lưu tệp cùng thư trả lời câu hỏi vào một thư mục.
Không bước nào trong ví dụ đòi hỏi kiến thức pháp lý sâu. Chúng chỉ đòi hỏi đọc chậm hơn tốc độ mà một luồng ký trên máy tính bảng gợi ý, và giữ lại dấu vết của mọi câu hỏi, câu trả lời.
Những điều hợp đồng điện tử không thay được
Ký điện tử làm thủ tục nhanh hơn, nhưng không thay được việc kiểm điều kiện pháp lý của dự án và của chính giao dịch. Với nhà ở hình thành trong tương lai, pháp luật kinh doanh bất động sản đặt các điều kiện để chủ đầu tư được bán, như dự án có giấy tờ pháp lý cần thiết, có bảo lãnh của ngân hàng trong nhiều trường hợp. Bạn nên kiểm những điều kiện này qua cơ quan quản lý hoặc người có chuyên môn, không chỉ dựa vào lời của nhân viên kinh doanh.
Hợp đồng điện tử cũng không thay được việc giữ đúng tiến độ thanh toán qua tài khoản ghi trong hợp đồng. Chuyển tiền vào tài khoản cá nhân của nhân viên, hay theo hướng dẫn qua tin nhắn từ một số lạ nói là của chủ đầu tư, là rủi ro dù hợp đồng đã ký chuẩn. Đối chiếu số tài khoản với hợp đồng mỗi lần thanh toán.
Cuối cùng, những thoả thuận miệng như tặng gói nội thất, chiết khấu thêm, cam kết cho thuê lại phải được đưa vào văn bản, có chữ ký của chủ đầu tư. Lời hứa của đại lý phân phối không ràng buộc chủ đầu tư nếu không được ghi nhận trong hợp đồng hoặc phụ lục.
Hiểu lầm hay gặp
"Hợp đồng mẫu thì không cần đọc vì ai cũng ký giống nhau." Mọi người ký cùng điều khoản, nhưng hậu quả đến với từng người. Đọc là cách duy nhất biết mình đang chấp nhận điều gì.
"Đã ký điện tử thì không có bản gốc." Bản điện tử đã ký đủ chữ ký chính là bản gốc. Bản in ra là bản sao; nếu cần bản giấy có chữ ký tay cho thủ tục vay vốn, hãy hỏi chủ đầu tư và ngân hàng về cách làm.
"Văn bản thoả thuận đặt chỗ là hợp đồng mua bán." Văn bản giữ chỗ, đặt chỗ trước khi đủ điều kiện bán có bản chất pháp lý khác và có thể bị giới hạn bởi quy định. Phần này thuộc về quy trình bán hàng của chủ đầu tư; bạn nên hỏi người có chuyên môn trước khi chuyển tiền giữ chỗ.
"Không sửa được câu chữ thì hỏi cũng vô ích." Lời giải thích bằng văn bản giúp làm rõ cách hiểu, và nhiều chủ đầu tư có phụ lục điều chỉnh cho những trường hợp đặc biệt. Hỏi không mất gì.
Câu hỏi thường gặp
Người mua có quyền mang hợp đồng mẫu về đọc trước không?
Theo nguyên tắc, bên đưa ra hợp đồng mẫu phải thông báo đầy đủ nội dung để bên kia cân nhắc trong thời gian hợp lý. Bạn có thể đề nghị nhận bản đầy đủ kèm phụ lục trước ngày ký. Nếu bị từ chối, đó là một tín hiệu bạn nên cân nhắc thêm.
Hợp đồng mua căn hộ với chủ đầu tư có cần công chứng không?
Theo quy định phổ biến, hợp đồng mua bán nhà ở mà một bên là tổ chức kinh doanh bất động sản không bắt buộc công chứng, trừ khi các bên muốn. Tuy vậy, bạn nên kiểm quy định hiện hành và hỏi người có chuyên môn, vì yêu cầu có thể khác ở từng loại giao dịch.
Ký điện tử hợp đồng mua căn hộ rồi có vay ngân hàng được không?
Tuỳ chính sách của ngân hàng. Một số ngân hàng chấp nhận hợp đồng điện tử có chữ ký số, một số yêu cầu bản có chữ ký tay hoặc xác nhận của chủ đầu tư. Nên hỏi ngân hàng dự định vay trước khi ký, để chọn phương thức phù hợp.
Phát hiện điều khoản bất lợi sau khi đã ký điện tử thì làm gì?
Đọc lại để xác định điều khoản đó có rõ ràng không, có trái quy định bảo vệ người mua không. Bạn có thể gửi văn bản đề nghị chủ đầu tư giải thích hoặc điều chỉnh bằng phụ lục. Nếu có tranh chấp, nên nhờ người có chuyên môn pháp lý xem cụ thể.
Chuyển nhượng hợp đồng mua căn hộ đã ký điện tử thế nào?
Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có thủ tục và điều kiện riêng, thường cần xác nhận của chủ đầu tư và có thể cần công chứng văn bản chuyển nhượng. Hình thức điện tử của hợp đồng gốc không làm thủ tục này biến mất. Hãy hỏi chủ đầu tư và tổ chức hành nghề công chứng.