Mô hình BIM bàn giao cho vận hành là mô hình hoàn công của toà nhà kèm thông tin tài sản: vị trí, chủng loại, thông số, bảo hành, lịch bảo trì của từng thiết bị và hệ thống, được tổ chức để ban quản lý tra cứu và cập nhật trong suốt vòng đời công trình. Nó khác mô hình dùng để thiết kế và thi công, vốn tập trung vào hình học và phối hợp giữa các bộ môn.
Ở nhiều dự án, BIM được dùng khá tốt trong giai đoạn thiết kế, nhưng đến khi bàn giao, ban quản lý chỉ nhận về một tệp mô hình nặng, không ai mở được, hoặc không có gì ngoài bản vẽ giấy. Vấn đề không nằm ở công nghệ mà ở chỗ không ai đặt yêu cầu cho giai đoạn vận hành ngay từ đầu. Bài này dành cho chủ đầu tư, ban quản lý dự án và đơn vị vận hành: nên yêu cầu gì, kiểm tra gì và dùng mô hình ra sao. Phần giải thích BIM là gì dưới góc người mua nhà đã có ở các cẩm nang công nghệ bất động sản; ở đây không nhắc lại.
Mô hình bàn giao khác mô hình thiết kế ở chỗ nào
Mô hình thiết kế trả lời câu hỏi "toà nhà nên được xây thế nào": vị trí cột, dầm, tường, đường ống theo bản vẽ, đủ chi tiết để phối hợp các bộ môn và bóc khối lượng. Mô hình bàn giao trả lời câu hỏi "toà nhà đã được xây thế nào và trong đó có gì": ống thực tế chạy qua đâu sau khi thi công điều chỉnh, máy bơm nào của hãng nào được lắp, van nào đóng tầng nào.
Hai mô hình khác nhau về mức độ phát triển — thường gọi là LOD — và về trọng tâm thông tin. Mô hình bàn giao không cần mọi chi tiết hình học tinh xảo; một máy bơm có thể chỉ là khối hộp đúng kích thước, nhưng phải mang đúng thông tin: mã tài sản, chủng loại, thông số, ngày lắp, đơn vị cung cấp, thời hạn bảo hành, tài liệu hướng dẫn.
Cập nhật từ mô hình thiết kế sang mô hình bàn giao là một công việc thật, có khối lượng, cần người làm và cần thời gian. Nếu hợp đồng không ghi, nhà thầu không có lý do làm, và kết quả là mô hình dừng ở trạng thái thiết kế — đúng ý tưởng nhưng sai thực tế, nguy hiểm hơn cả không có vì người dùng tưởng là đúng.
Mô hình bàn giao cũng khác bản vẽ hoàn công giấy ở chỗ dữ liệu có cấu trúc: tìm được mọi thiết bị hết bảo hành trong quý tới, mọi van trên một tuyến ống, mọi phòng do một tủ điện cấp. Đây là giá trị cốt lõi cho vận hành.
Một bộ hồ sơ BIM bàn giao nên có những gì
Mô hình hoàn công các bộ môn. Kiến trúc, kết cấu, cơ điện, cấp thoát nước, phòng cháy, đã cập nhật theo thực tế thi công, có thể tách hoặc ghép theo bộ môn.
Bảng thông tin tài sản. Danh mục mọi thiết bị, hệ thống cần quản lý, mỗi tài sản một mã duy nhất trùng với mã trong mô hình và mã dán ngoài hiện trường nếu có.
Tài liệu liên kết. Hướng dẫn vận hành, phiếu bảo hành, chứng chỉ, biên bản chạy thử gắn với từng tài sản, thay vì để trong một thư mục chung không ai tìm được.
Không gian và phòng. Mỗi phòng, khu vực có mã, diện tích, công năng, giúp quản lý vệ sinh, cho thuê khu thương mại, phân bổ chi phí.
Tệp ở định dạng mở. Ngoài tệp gốc của phần mềm thiết kế, nên có bản xuất theo định dạng trao đổi mở như IFC và bảng tính thông tin tài sản, để không bị phụ thuộc một phần mềm.
Tài liệu mô tả mô hình. Quy ước đặt tên, cấu trúc tệp, hệ toạ độ, phạm vi đã cập nhật và chưa cập nhật. Thiếu tài liệu này, người kế nhiệm ở ban quản lý khó dùng tiếp.
Thông tin tài sản: phần ban quản lý cần nhất
Không phải mọi thứ trong toà nhà đều cần quản lý như nhau. Bảng dưới gợi ý nhóm tài sản, thông tin tối thiểu và việc vận hành dùng đến thông tin đó; danh mục thực tế do chủ đầu tư và đơn vị vận hành thống nhất.
| Nhóm tài sản | Thông tin tối thiểu | Dùng vào việc |
|---|---|---|
| Thang máy, máy phát, máy bơm, chiller | Mã tài sản, hãng, đời máy, công suất, ngày lắp, hạn bảo hành, đơn vị bảo trì | Lập kế hoạch bảo trì, theo dõi bảo hành, dự trù thay thế |
| Tủ điện, tuyến cáp | Mã tủ, phạm vi cấp điện, sơ đồ nguyên lý liên kết | Cắt điện cô lập khi sửa chữa, truy nguyên sự cố |
| Van, tuyến ống cấp thoát nước | Vị trí thực tế, đường kính, tuyến phục vụ, van khoá liên quan | Khoá nước đúng chỗ khi rò rỉ, không phải khoá cả toà |
| Hệ thống báo cháy, chữa cháy | Vị trí đầu báo, vòi, bình, ngày kiểm định | Kiểm tra định kỳ, phối hợp khi có kiểm tra phòng cháy |
| Không gian chung, khu thương mại | Mã khu, diện tích, công năng, tình trạng sử dụng | Quản lý vệ sinh, cho thuê, phân bổ chi phí |
| Vật tư hoàn thiện | Chủng loại gạch, sơn, kính và nơi cung cấp | Sửa chữa đồng bộ, thay thế đúng loại |
Mức chi tiết nên tỉ lệ với giá trị và tần suất can thiệp. Một ổ cắm không cần hồ sơ riêng; một máy bơm tăng áp mà hỏng là cả toà mất nước thì cần đầy đủ. Đặt danh mục quá rộng làm hồ sơ phình to, nhà thầu làm qua loa và cuối cùng không ai cập nhật.
Đặt yêu cầu từ đầu: vì sao phải viết vào hợp đồng
Thông lệ quốc tế về quản lý thông tin bằng BIM, tiêu biểu là bộ tiêu chuẩn ISO 19650, nhấn mạnh việc bên giao việc phải nêu rõ yêu cầu thông tin ngay từ đầu: cần thông tin gì, ở mức nào, khi nào bàn giao, định dạng gì. Không có yêu cầu, mỗi nhà thầu làm theo cách của mình, đến khi gom lại thì không khớp.
Với giai đoạn vận hành, yêu cầu cần chạm đến những điểm cụ thể: danh mục nhóm tài sản cần quản lý, các trường thông tin bắt buộc, quy tắc mã tài sản, định dạng tệp, thời điểm bàn giao gắn với mốc nghiệm thu, và ai chịu trách nhiệm cập nhật mô hình theo thực tế thi công. Nên mời đơn vị vận hành tương lai tham gia viết yêu cầu, vì họ biết mình sẽ cần gì.
Ở Việt Nam, Nhà nước đã có định hướng và lộ trình áp dụng BIM cho một số loại công trình; phạm vi bắt buộc và hướng dẫn cụ thể nên tra theo văn bản hiện hành của ngành xây dựng. Dù dự án có thuộc diện bắt buộc hay không, việc đặt yêu cầu bàn giao cho vận hành vẫn là quyết định của chủ đầu tư.
Chi phí cho phần bàn giao thông tin thường nhỏ so với tổng mức đầu tư, nhưng nếu không làm từ đầu thì muốn bổ sung sau rất tốn: phải khảo sát lại hiện trường, tìm lại tài liệu thiết bị, có khi phải mở trần để xem ống đi đâu.
Định dạng mở và quyền đối với dữ liệu mô hình
Tệp gốc của phần mềm thiết kế thường chỉ mở được bằng chính phần mềm đó, đôi khi đúng phiên bản đó. Toà nhà sống vài chục năm, phần mềm thì thay đổi vài năm một lần. Vì vậy hồ sơ bàn giao nên có bản ở định dạng trao đổi mở cho mô hình và bảng tính cho thông tin tài sản; ban quản lý không cần biết dùng phần mềm thiết kế vẫn tra được thông tin.
Cần thoả thuận rõ quyền sử dụng mô hình: chủ đầu tư và đơn vị vận hành được dùng, sửa, cập nhật mô hình cho mục đích quản lý, cải tạo công trình; đơn vị thiết kế giữ quyền tác giả với thiết kế. Khi chuyển giao toà nhà cho ban quản trị nhà chung cư hoặc đơn vị vận hành mới, mô hình và dữ liệu tài sản nên đi kèm như một phần hồ sơ công trình.
Mô hình toà nhà cũng chứa thông tin nhạy cảm: bố trí phòng kỹ thuật, hệ thống an ninh, lối thoát hiểm, đường cấp điện. Không nên chia sẻ toàn bộ cho mọi đối tác hay đăng tải công khai; phân quyền theo nhu cầu, chẳng hạn nhà thầu bảo trì thang máy chỉ cần phần liên quan đến thang.
Cuối cùng, ghi rõ ai giữ bản gốc và nơi lưu. Bản gốc thất lạc khi đổi đơn vị vận hành là chuyện xảy ra thường hơn người ta nghĩ.
Quy trình nghiệm thu mô hình bàn giao
Nghiệm thu mô hình nên làm như nghiệm thu một hạng mục công trình: có tiêu chí, có kiểm tra mẫu ngoài hiện trường và có biên bản.
- Đối chiếu danh mục tài sản trong mô hình với danh mục đã thống nhất trong yêu cầu; liệt kê chỗ thiếu.
- Kiểm tra các trường thông tin bắt buộc có đủ cho từng tài sản không; ô để trống hoặc ghi "xem hồ sơ" là chưa đạt.
- Chọn ngẫu nhiên một số tài sản, ra hiện trường đối chiếu vị trí, chủng loại, mã với mô hình.
- Kiểm tra tài liệu liên kết mở được và đúng thiết bị.
- Mở thử bản định dạng mở bằng một công cụ khác phần mềm gốc để chắc dữ liệu không mất khi chuyển đổi.
- Ghi nhận lỗi, yêu cầu sửa và nghiệm thu lại phần sửa.
- Ký biên bản bàn giao mô hình, ghi rõ phiên bản, ngày, phạm vi và các hạn chế còn lại.
Bước 3 là bước quan trọng nhất và hay bị bỏ qua vì tốn công đi hiện trường. Chỉ cần vài mẫu đối chiếu sai là đủ để biết mô hình chưa được cập nhật thực tế, trước khi ban quản lý phải tự phát hiện ra lúc sự cố.
Ban quản lý dùng mô hình thế nào trong vận hành
Mô hình chỉ có giá trị khi được dùng hằng ngày và được cập nhật. Những cách dùng dưới đây không đòi hỏi kỹ năng thiết kế, chỉ cần công cụ xem mô hình và bảng tài sản được tổ chức tốt.
- Lập lịch bảo trì phòng ngừa từ thông tin thiết bị và khuyến cáo của nhà sản xuất.
- Khi có sự cố rò rỉ, tra van khoá gần nhất và phạm vi ảnh hưởng trước khi cử kỹ thuật viên lên.
- Theo dõi hạn bảo hành để yêu cầu nhà cung cấp xử lý trước khi hết hạn.
- Chuẩn bị hồ sơ cho kiểm tra phòng cháy, kiểm định thiết bị định kỳ.
- Lập kế hoạch cải tạo, thay thế thiết bị lớn dựa trên tuổi và lịch sử sửa chữa.
- Đào tạo nhân viên kỹ thuật mới bằng cách cho xem tuyến ống, tuyến điện trong mô hình trước khi đi hiện trường.
- Cập nhật mô hình mỗi khi thay thiết bị hoặc cải tạo, để mô hình không lạc hậu dần.
Việc cuối cùng quyết định tất cả: một mô hình bàn giao tốt mà không ai cập nhật thì sau vài năm lại thành mô hình sai. Nên giao rõ trách nhiệm cập nhật trong quy trình vận hành và kiểm tra định kỳ.
Câu hỏi thường gặp
Chung cư nhỏ có cần mô hình BIM bàn giao không?
Không bắt buộc với mọi công trình. Với toà nhà nhỏ, hệ thống đơn giản, một bảng tài sản tốt kèm bản vẽ hoàn công số có thể đủ. Mô hình BIM đáng giá hơn ở toà nhà lớn, nhiều thiết bị và hệ thống cơ điện phức tạp.
Ban quản lý không biết dùng phần mềm thiết kế thì làm sao dùng mô hình?
Không cần phần mềm thiết kế. Có nhiều công cụ xem mô hình ở định dạng mở và bảng tài sản có thể mở bằng bảng tính. Điều cần là hồ sơ được bàn giao ở định dạng phù hợp và có tài liệu hướng dẫn cấu trúc.
Mô hình BIM có thay bản vẽ hoàn công theo quy định không?
Hồ sơ hoàn công theo quy định về xây dựng vẫn phải lập theo yêu cầu hiện hành. Mô hình BIM bàn giao là công cụ bổ sung cho vận hành; quan hệ giữa hai loại hồ sơ nên hỏi theo hướng dẫn của ngành xây dựng cho từng loại công trình.
Ai chịu trách nhiệm cập nhật mô hình theo thực tế thi công?
Điều này phải được ghi trong hợp đồng ngay từ đầu. Thông thường nhà thầu thi công cung cấp thông tin thực tế, đơn vị phụ trách BIM cập nhật mô hình, tư vấn giám sát hoặc chủ đầu tư kiểm tra. Không ghi thì rất dễ không ai làm.
Đổi đơn vị vận hành thì mô hình có đi theo không?
Nên đi theo, vì mô hình là một phần hồ sơ công trình chứ không phải tài sản riêng của đơn vị vận hành cũ. Hợp đồng vận hành nên ghi rõ việc bàn giao lại mô hình, dữ liệu tài sản và lịch sử bảo trì khi chấm dứt hợp đồng.